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PER: ¿Qué es y cómo usarlo para valorar las inversiones?

PER: ¿Qué es y cómo usarlo para valorar las inversiones?
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Para invertir en el sector inmobiliario es fundamental analizar el precio de los inmuebles que elijamos para la operación y compararlos con otras referencias para comprobar que se trata de un precio adecuado. Existen distintos métodos para hacerlo, pero el más conocido es calculando el PER o mediante la rentabilidad bruta del alquiler.

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¿Qué es el PER?

El PER es el resultado de dividir el precio de venta del inmueble entre los ingresos anuales por alquiler. Este resultado indica el número de veces que la renta anual está contenida en el precio de venta del inmueble. De otra forma, son los años que tardaríamos en gastarnos lo que cuesta la vivienda pagando el coste del alquiler.se deberá pagar completamente por el piso mediante el pago del alquiler, en el supuesto de que las condiciones sean iguales. Comúnmente, se utiliza para valorar activos inmobiliarios (viviendas, oficinas, almacenes, etc.).

Fórmula PER

PER = Precio venta / Ingresos anuales alquiler

El resultado serán los años que se tardarán en recuperar la inversión, sin tener en cuenta otros factores como la posible revalorización del inmueble o el aumento de las rentas por alquiler a lo largo del tiempo.

Como ejemplo, en un piso que se alquile por 9.000 euros al año (750 euros/mes) y que se venda por 170.000 euros, el PER sería de 18,88, es decir, que se tardarían casi 19 años en recuperar la inversión a través del alquiler.

170.000 / 9.000 = 18,88 años.

Cómo saber si una vivienda es cara o barata en función de la rentabilidad del alquiler

Existe otra forma de calcular la rentabilidad de la compra de un piso y ponerlo en alquiler, calculando su rentabilidad bruta.

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Rentabilidad Bruta

Este ratio es publicado trimestralmente por el Banco de España (BdE) como una referencia para conocer la evolución del mercado inmobiliario en España, por lo que además de ser un indicativo de la rentabilidad de un inmueble, sirve para entender la evolución de los precios de venta y alquiler. Observando estos datos, se puede afirmar que el mercado inmobiliario en España ha comenzado una fase de expansión sostenida.

Es el porcentaje que resulta de la operación inversa descrita anteriormente, es decir, de dividir las rentas anuales que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta.

Utilizando los datos del ejemplo anterior, deducimos que la vivienda ofrece una rentabilidad bruta del 5,29% de acuerdo con esta fórmula:

(9.000 / 170.000) x 100 = 5,29%

Es importante distinguir entre rentabilidad bruta y neta. Los ratios de referencia publicados por el Banco de España reflejan la rentabilidad bruta, es decir, la obtenida con la fórmula anterior, sin descontar de los ingresos aquellos gastos asociados al alquiler (seguros, impuestos, mantenimiento, gastos de comunidad, de gestión, etc.).

Tabla de equivalencia

Según las fórmulas anteriores, conociendo el coste de alquiler de un inmueble, podríamos deducir cual debería ser su valor en venta (o viceversa) en base a la rentabilidad bruta más reciente publicada por el Banco de España. No obstante hay que tener en cuenta que este dato estadístico es un valor promedio para todo el territorio nacional y que éste puede variar notablemente según la ciudad o incluso el barrio donde se ubiquen los inmuebles a analizar.

que es el per
Fuente: https://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf

 

El informe del Banco de España publicado recientemente (en el tercer trimestre de 2018) establece que la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,0%, lo que equivale a decir que el PER es de 25 años o 300 meses. Por lo tanto, si tenemos datos de un piso equiparable al que nos interesa, y se alquila por un precio X, será suficiente multiplicar ese precio por 300 meses para obtener una estimación a su precio de venta. Si se alquila por 1.000 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 300 meses, obtendremos que el precio de venta se acercará a 300,000 euros, si no cambian las condiciones.

Con estos referentes y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta varía con el tiempo, se puede construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual.

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Fuente: Elaborado a partir de los datos extraídos del informe del Banco de España

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