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¿Qué es el Préstamo Promotor y Cómo solicitarlo?

¿Qué es el Préstamo Promotor y Cómo solicitarlo?
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¿Qué es un préstamo promotor?

Un préstamo promotor es un producto financiero que los bancos ofrecen a las empresas que desean poner en marcha una promoción inmobiliaria, de manera que puedan contar con la financiación suficiente para realizarlo.

Con anterioridad a la crisis financiera sufrida en la última década, los requisitos para la concesión de préstamos a la promoción eran muy flexibles. Prácticamente bastaba con tener un proyecto económicamente viable. La viabilidad comercial se daba por supuesta dado que hasta que estalló la crisis se vendía todo lo que se ponía en circulación.

Además, las entidades financieras no sólo apoyaban económicamente la construcción del proyecto, sino que también concedían préstamos puente para:

    • poder adquirir el suelo,
    • solicitar la licencia de obra,
    • y realizar los trámites previos a la construcción del inmueble.

El hecho de que los bancos hayan endurecido sustancialmente las condiciones para los préstamos a la promoción, y que además no financien los primeros pasos del proyecto, supone una importante dificultad para los promotores de pequeño y mediano tamaño que desean volver a la actividad y no cuentan con grandes fondos propios o no pueden involucrarse en más de un proyecto de forma simultánea.

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¿Qué requisitos debe reunir un promotor/proyecto para solicitar el préstamo promotor?

A día de hoy los bancos, además de contar con un proyecto inmobiliario económica, jurídica y comercialmente viable, y una trayectoria reconocible por parte del equipo que promueve, exigen una serie de condiciones para financiar el proyecto, que suelen ser las siguientes:

  • Se deberá haber constituido una sociedad cuyo objeto sea la promoción de ese proyecto concreto.
  • Dicha sociedad deberá contar entre sus activos con el suelo en el que se va a promover, habiendo este sido tasado por una sociedad autorizada por el propio banco y que constituirá la garantía hipotecaria, junto con la obra que se vaya ejecutando.
  • La sociedad deberá contar con una estructura y fondos propios adecuados para el desarrollo de dicho proyecto. El capital social, los activos de la sociedad (el suelo fundamentalmente) y las inversiones pre-concesión deberán alcanzar un valor que generalmente rondará no menos del 15-20% del coste del proyecto.
  • Se deberá tener un mínimo de reservas o preventas, que suele ser del entorno del 40-50%, que hayan aportado un cierto porcentaje a la firma de los contratos (5-10% del importe de la vivienda).
  • Se contará con la licencia de obra concedida para el proyecto a financiar.

Estos requisitos son parte de las lecciones aprendidas tras el estallido de la burbuja anterior, de la cual han tomado buena nota tanto los bancos centrales como las entidades financieras, que aún a día de hoy cuentan, de forma directa o indirecta, con una cartera de activos inmobiliarios importante, como consecuencia de las promociones fallidas y préstamos impagados de la etapa anterior.

 

¿Cómo puede el crowdfunding ayudar a los promotores a conseguir un préstamo promotor?

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El crowdfunding o financiación participativa es un mecanismo para que los emprendedores puedan obtener fondos para sus proyectos, mediante campañas de financiación a las que acuden inversores particulares o institucionales que esperan un retorno de su inversión.

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario como Bricks&People, que cuenta con una exitosa trayectoria de proyectos financiados ofreciendo rentabilidades siempre superiores al 20% anual, ponen en contacto a promotores e inversores para que ambos consigan sus objetivos, financiación para sus proyectos y rentabilizar sus inversiones respectivamente. Con esta financiación:

  • sea en forma de préstamo (lending),
  • o de aportación al capital de la sociedad (equity),

los promotores pueden adquirir el suelo de la promoción, poner en marcha las gestiones de proyecto y licencia e incluso iniciar la comercialización y conseguir preventas, de manera que puedan cumplir con los requisitos de las entidades financieras para obtener el préstamo promotor.

Además de la financiación, las plataformas de crowdfunding inmobiliario como Bricks&People ofrecen a los promotores una enorme exposición mediante la publicación de los proyectos en su web, en multitud de medios digitales y redes sociales.

Al mismo tiempo, este mecanismo de financiación promueve un altísimo grado de transparencia, ya que los proyectos que se publican deben aportar abundante información sobre su plan de negocio, trayectoria de los promotores y detalles del proyecto, de manera que los inversores puedan realizar su aportación con el mayor grado de información posible.

Esto hace que los proyectos financiados hayan pasado por el filtro de la propia plataforma, pero también de multitud de inversores, que se suma al análisis que los propios bancos realizan de los proyectos que financian, con lo que se consigue poner en marcha proyectos muy estudiados y controlados.

El ejemplo de Luxor&Spa

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Bricks&People ha puesto en marcha una ronda de financiación para el proyecto Luxor&Spa, promovido por Chilet&Chilet, que consta de 60 viviendas en Benetússer, a 2 km de Valencia.

El promotor cuenta con un proyecto muy viable en todos los aspectos, ha adquirido el suelo, ha cerrado ya más del 60% de reservas y tiene acordadas con una entidad bancaria de primer nivel las condiciones para la concesión del préstamo para una promoción cuyo coste se acerca a los siete millones de euros.

Mediante la ronda de financiación abierta con Bricks&People, el promotor y los partícipes en el proyecto realizarán una ampliación de capital que dotará de los fondos propios para cumplir con todos los requisitos del banco, al mismo tiempo que ofrece a los inversores una inmejorable oportunidad con un potencial de rentabilidad anual superior al 20%, para un proyecto cuya duración se estima en 36 meses.

Jesus bayarri

 

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